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內容來自sina新聞
房企資金面寬松 足以維持未來數月間平穩走勢
本報記者 張敏
房地產業迎來一個微妙的發展階段。在金融市場流動性華興重劃區建案建地年息8趴收緊的背景下，A股市場上以資金密集為特征的地產板塊大幅下挫。此前，土地市場和房屋交易市場雙雙走高，房價回升，房地產業對未來的預期樂觀，但資金面的異常動向給房地產市場帶來瞭一些不確定性。
分析人士認為，作為房地產業血液的資金流可能發生變化。其中，地方政府融資平臺可能受制於流動性緊縮，進而沖擊二、三線城市的房地產市場。PE、信托等機構通過"影子銀行"向房地產業輸送的資金可能萎縮。整體而言，目前房地產企業資金狀況較好，足以維持市場在未來數月間的平穩走勢。
地方融資平臺承壓
在經濟增速趨緩的背景下，盡管一些機構認為不排除出臺政策提振經濟的可能，但從央行的表態來看，流動性收緊的局面短期內恐難改變。多位業內人士表示，地方政府融資平臺可能面臨更大的壓力。
審計署近日發佈的報告稱，截至去年底，4個省本級、17個省會城市本級承諾以土地出讓收入為償債來源的債務餘額7746.97億元，占這些地區政府負有償還責任債務餘額的54.64%。
這種運作模式的隱患在於，在土地財政的驅動下，不少二、三線城市此前大量賣地，將在今後幾年形成供應風險。
針對流動性收緊對地方政府融資平臺的影響，中國房地產學會副會長陳國強表示，由於地方政府融資平臺資金多數用於交通運輸、市政建設、土地收儲、保障性住房等支出，這些支出項目與房地產市場有密不可分的關系。在這些項目受到影響的情況下，當地房地產市場的預期勢必受挫。反之，如果當地樓市看跌，土地市場也將受到影響，土地收入的減少將加劇地方政府的償債壓力。如此一來，捆綁著房地產市場的地方政府融資平臺將陷入惡性循環，償債能力難以恢復。
一位專傢將這種風險稱為"中國式財政懸崖"。他表示，在當前模式下，隻能靠"輸血"來維持地方政府融資平臺的運轉，一旦"斷血"，地方經濟和房地產市場可能面臨"一損俱損"的局面。對於區域房地產市場來說，投資回報的周期較長。在一些城市已經存在供應壓力的情況下，樓市看跌將使這種壓力凸顯，並成為未來二、三線城市樓市的重要風險點。
收緊流動性被認為是轉變經濟增長方式的必然選擇，樓市的陣痛恐不可避免。業內人士認為，如果流動性持續從緊，一些償債壓力較大的城市下半年可能出現樓市下行的情況。
高價拿地或降溫
與地方政府融資平臺相比，開發商對流動性風險的抵禦力要強很多。國傢統計局數據顯示，今年1-5月，全國房地產開發企業到位資金45115億元，同比增長32.0%。
"錢多"的局面促成瞭土地市場的火爆。5月以來，京、滬、深等地頻頻出現高價地，個別區域甚至出現"面粉貴過面包"的現象，推漲市場預期。近期，土地市場的熱度又蔓延至二、三線城市，似乎預示下半年土地市場將全面復蘇。
流動性收緊給這種樂觀預期增添瞭不確定性。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，資金趨緊對樓市的利空影響可分為兩個方面。一方面，大型開發企業對銀行貸款的依賴度較大，資金緊張將使銀行收緊開發貸。中小房企近幾年難以獲得銀行貸款，雖然它們與銀行的聯系不如大型房企緊密，但整個金融業的資金趨緊後，非銀行貸款類融資也會受影響，融資成本可能提高。
另一方面，銀行資金緊張可能傷及個人房貸。近年來，個人房貸的總規模大於房地產開發貸款。銀行流動性告急後，個人房貸的審批與發放門檻將提高，從而影響購房需求。
陳國強認為，雖然銀行貸款並不是房企資金來源的主流，但監管部門對"影子銀行"整治勢必影響PE和信托向房地產行業輸送資金。受此影響，個別房地產項目在定價時，將可能更多地迎合市場。
業內人士認為，當前房企資金面相對寬松，即便融資環境趨緊，也很難在今年內對開發商形成深度打擊。但值得註意的是，如果資金面發生趨勢性變化，房企拿地的豪氣可能受到影響，市場銷售策略也可能相應做出調整。
事實上，即便流動性緊張的局面不會持續，房地產市場的區域風險仍值得關註。除二、三線城市的供應壓力以外，一線城市和部分熱點城市樓市供應嚴重不足，推漲市場預期。近期的土地市場出現溢價率超過400%的地塊，上海"地王"的誕生也被認為是"蛇吞象"般的反常現象。
政策環境喜憂參半
在1997年亞洲金融危機和2008年國際金融危機期間，不少國傢的房價隨著股市出現下跌。業內人士表示，在我國城鎮化進程中，房地產市場尚有多年的上升期，除非貨幣政策持續緊縮，否則樓市不會出現崩盤。
"我國房地產市場雖已告別'黃金十年'，但仍處於較快發展期，還有'白銀十年'。即便今年底或明年少數城市房價出現小幅下跌，也隻是短周期性質的調整，不會出現整體性的大跌或崩盤。"楊紅旭表示。
楊紅旭認為，當前宏觀經濟形勢對房地產市場而言並非全是利空。當前經濟低迷，所有的周期性行業均處於低點，隻有房地產業表現尚好。在拉動經濟增長的"三駕馬車"中，固定資產投資仍是"穩增長"的關鍵。其中，工業投資和基建投資均不看好，隻有房地產開發投資仍處於上行通道。目前房地產業界普遍認為，流動性收緊主要是為整治商業銀行和地方債務，並非針對房地產行業，也不會持續太久，房地產調控政策也不會再加碼。
這種與政策對賭有多大贏面尚不可知，其蘊涵的風險值得關註。北京中原地產市場研究總監張大偉認為，一旦資金面收緊，房價的漲幅肯定會被抑制。由於需求透支、信貸趨緊等因素的影響，下半年樓市銷售情況可能低於預期。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-28/07482274649.shtml
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